Vakantiepark De Veluwse Hoevegaerde in Putten stapt op 1 januari 2022 over van Landal naar Roompot. Het park telt 164 vrijstaande hoevewoningen en bungalows. Dat hadden er meer moeten worden, maar afgelopen jaar zette de Raad van State een streep door uitbreidingsplannen van het park. De Veluwse Hoevegaerde was oorspronkelijk een Creatief Park, tot deze groep in 1997 werd overgenomen door Gran Dorado. Al in 2012 ontstaan plannen om De Veluwse Hoevegaerde uit te breiden. Bovenop de 164 bestaande woningen zouden nog eens 80 grotere woningen moeten komen, vooral gericht op gezinnen met kinderen. Enkele particuliere eigenaren maken bezwaar en voeren dat tot aan de Raad van State toe door. Daar krijgen ze gelijk: hun bezwaar dat de aantrekkelijkheid van bestaande huizen op het park vermindert bij nieuw aanbod van grotere huizen wordt gegrond verklaard. De Raad van State vernietigt in maart 2020 de plannen, waarbij expliciet wordt gemaakt dat het huidige aantal woningen meteen het maximum is wat op het park mag staan.
Na de overname door KKR in 2020 groeit Roompot hard. Zo werd vorig jaar al de Nederlandse branchegenoot Qurios overgenomen en uitgebreid. In 2020 werden in 51 weken evenzoveel nieuwe parken aangekondigd. De toevoeging van De Veluwse Hoevegaerde is in 2021 tot nu toe de derde aankondiging van een nieuw park. In januari maakte Roompot bekend een nieuw park in Zuid-Frankrijk te gaan openen en een week later volgde het bericht over het nieuwe vakantieconcept Cuber dat de service van een designhotel met de vrijheid van een vakantiehuis combineert. 202105183/1/R4.
De Afdeling heeft de zaak op een zitting behandeld op 29 maart 2023, waar [appellant sub 1], bijgestaan door [gemachtigde A], [appellant sub 2], bijgestaan door mr. G.H. Blom, rechtsbijstandverlener te Apeldoorn, en de raad, vertegenwoordigd door I. Steunebrink en R. de Groot, zijn verschenen. Verder is op de zitting Veluwse Hoevegaerde Beheer B.V., vertegenwoordigd door [gemachtigde B], bijgestaan door mr. E.T.
Uitspraak en beleidskaders: wat er in het plan staat
1. Het bestemmingsplan maakt de bouw van 50 extra recreatiewoningen op het recreatiepark De Veluwse Hoevegaerde mogelijk. Op het park zijn momenteel 164 recreatiewoningen aanwezig.
2. De Afdeling heeft in haar uitspraak van 25 maart 2020, ECLI:NL:RVS:2020:880, de mogelijkheid van de bouw van 80 nieuwe recreatiewoningen in het op 9 mei 2019 vastgestelde bestemmingsplan "Veluwse Hoevegaerde" vernietigd, omdat de raad de behoefte aan de uitbreiding van het recreatiepark onvoldoende had onderbouwd en onvoldoende had geborgd dat negatieve effecten in het Natura 2000-gebied Veluwe voorkomen konden worden.
3. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet de raad bestemmingen aanwijzen en regels geven die de raad uit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. De raad heeft daarbij beleidsruimte en moet de betrokken belangen afwegen. De Afdeling oordeelt niet zelf of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. De Afdeling beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan in overeenstemming is met het recht.
Marktbehoefte en tegenwerpingen van bewoners
5. [appellant sub 1] voert aan dat er momenteel vooral bezoekers van 55 jaar en ouder naar het recreatiepark komen. Met de uitbreiding zullen voornamelijk zes- en achtpersoonsbungalows voor jonge gezinnen gerealiseerd worden. [appellant sub 1] betoogt dat ten onrechte in het in opdracht van de raad opgestelde marktbehoefte-onderzoek "Uitbreiding vakantiepark de Veluwse Hoevegaerde te Putten" (hierna: het marktbehoefte-onderzoek), opgesteld door Van der Reest Advies, wordt geconcludeerd dat er een kwantitatieve behoefte is aan 50 extra woningen. Volgens [appellant sub 1] trekt het recreatiepark momenteel vooral mensen ouder dan 55 jaar aan, die willen genieten van rust en ruimte. Ook het aanvullende rapport "Vakantiepark de Veluwse Hoevegaerde te Putten aanvulling marktbehoefte-onderbouwing" (hierna: het aanvullende marktbehoefte-onderzoek), opgesteld door Van der Reest Advies, is volgens [appellant sub 1] incorrect en onvolledig. Er is uitgegaan van onjuiste aantallen recreatieparken, overnachtingscijfers en bezettingscijfers. De bungalowbezetting op het park is door de jaren heen lager dan de landelijke bezetting. Vooral ouderen zonder kinderen maken buiten de schoolvakanties gebruik van de woningen. Hieruit volgt volgens [appellant sub 1] dat er geen behoefte is aan achtpersoonshuizen op het park. Dat er geen of weinig behoefte is aan nieuwe recreatiewoningen volgt volgens [appellant sub 1] ook uit de omstandigheid dat veel recreatiewoningen rondom het recreatiepark worden bewoond door arbeidsmigranten.
5.1. [appellant sub 2] betoogt dat het marktbehoefte-onderzoek de kwalitatieve behoefte aan de uitbreiding van het recreatiepark niet heeft aangetoond. Volgens het marktbehoefte-onderzoek is er volgens [appellant sub 2] sprake van vergrijzing, kleinere huishoudens en waardering voor rust en ruimte. Uit de nota van zienswijzen volgt dat de bezettingsgraad van het park 76% bedraagt. Daarnaast volgt uit de nota van zienswijzen dat het park in het hoogseizoen en de feestdagen nagenoeg altijd volledig bezet is en de mogelijkheid tot verblijf voor gezinnen met meer dan twee kinderen in één woning ontbreekt. [appellant sub 2] voert aan dat incidentele piekmomenten geen aanleiding zijn om de capaciteit, die het grootste deel van het jaar niet benut wordt, uit te breiden.
5.2. De raad heeft zich gebaseerd op de onderzoeken van Van der Reest Advies. Hij voert aan dat het park in het hoogseizoen en de vakanties een zeer hoge bezettingsgraad heeft en het daarom voor die periodes nodig is het park uit te breiden. Daarbij wordt gekozen voor wat grotere recreatiewoningen zodat er meer variatie in het aanbod komt en een breder marktsegment bediend kan worden. De huidige doelgroep bestaat niet alleen uit senioren. Zo zijn de al gerealiseerde centrale voorzieningen gericht op gezinnen met kinderen. Het is niet de bedoeling of verwachting dat het park erg druk wordt. Juist de rust- en natuurbeleving van het landelijke gebied van Putten is voor veel recreanten aantrekkelijk, aldus de raad. De doelgroep is altijd zowel senioren als gezinnen met kinderen geweest. Volgens de raad is er reële belangstelling voor de huur van achtpersoonswoningen. Daarbij komt dat het huisjesaanbod op de Veluwe volgens de raad onevenwichtig is samengesteld. Het aandeel vier- en zespersoonshuisjes wordt geraamd op 85%.
5.3. In het marktbehoefte-onderzoek staat dat De Veluwse Hoevegaerde in het recreatiecluster Krachtighuizen ligt en haar markt wil verbreden met grotere bungalows voor acht personen. Daarmee wordt ingespeeld op de markttrend naar driegeneratiewoningen. Met de eerdere oprichting van het nieuwe centrumgebouw en het overdekte zwembad wordt al ingespeeld op deze behoefte. Het marktbehoefte-onderzoek geeft aan dat sprake is van vergrijzing en kleinere huishoudens. Gezinnen met kinderen richten zich in hun keuze volgens het onderzoek primair op een verblijfslocatie waar voorzieningen zoals zwembaden, speelvoorzieningen en recreatieactiviteiten aanwezig zijn. Het aantal huisjesparken in Nederland en in Gelderland neemt volgens het marktbehoefte-onderzoek toe, maar neemt op de Veluwe echter af. Het aantal overnachtingen op de Veluwe is echter toegenomen en de bezettingsgraad op de Veluwe ligt aanzienlijk boven het landelijk gemiddelde. Slechts 12% van de recreatiewoningen is gericht op acht personen.
5.4. In het aanvullende marktbehoefte-onderzoek staat dat ongeveer 120 van de 164 bungalows op het park gebruikt worden voor verhuur. In 2020 was 76% hiervan bezet. De bezettingspiek ligt in augustus. Het park is dan volledig bezet. Het huidige verblijfsrecreatieaanbod in Putten is volgens het onderzoek tamelijk eenzijdig samengesteld en deels verouderd. Daarom helpt marktverbreding om andere gezinnen aan te trekken. Verder laten de marktontwikkelingen volgens het aanvullende marktbehoefte-onderzoek zien dat er meer vraag is naar groepsactiviteiten en vakanties met gezinnen in één huis. Daarnaast volgt uit de gegevens van het CBS dat nieuwe recreatiewoningen steeds groter worden. Zo is inmiddels 20% van de verkochte recreatiewoningen groter dan 100 m2. Ook Roompot, die de exploitatie van het park van Landal GreenParks heeft overgenomen, heeft laten weten dat zij het van belang acht om verschillende groepsgroottes en accommodaties aan te kunnen bieden. Wat betreft het aanbod biedt alleen het park Miggelenberg in Hoenderloo tienpersoonsbungalows en twaalfpersoonsbungalows aan. Volgens de cijfers van het CBS overstijgt de vraag sterk het huidige aanbod van recreatiehuizen in Gelderland.
5.5. Voor zover [appellant sub 1] en [appellant sub 2] betogen dat er geen kwantitatieve behoefte is aan de uitbreiding van het recreatiepark, overweegt de Afdeling dat de raad deze behoefte voldoende heeft aangetoond. Uit het marktbehoefte-onderzoek en het aanvullende marktbehoefte-onderzoek volgt dat er een grote vraag is naar recreatiewoningen op de Veluwe. Uit de overgelegde omzetprognose van Landal GreenParks en de cijfers van het CBS volgt dat de bezettingsgraad van het park in de drukste maanden van het jaar bijna 100% is, de vraag naar overnachtingen op de Veluwe sterker is gestegen dan het aanbod aan slaapplaatsen en de stijging op de Veluwe aanzienlijk sterker is dan op landelijk niveau. Gelet hierop is er in economische zin behoefte aan een uitbreiding van het recreatiepark met recreatiewoningen. Het enkele feit dat niet alle recreatiewoningen tijdens het laagseizoen bezet zijn, maakt dat niet anders. Uit wat [appellant sub 1] zelf heeft berekend, valt niet af te leiden dat wat door Van der Reest Advies is berekend, zodanig onjuist is dat de raad zich niet op dat onderzoek heeft mogen baseren.
Stikstofberekeningen en aanleg
6. Voor zover [appellant sub 1] en [appellant sub 2] betogen dat de invoergegevens van de stikstofberekening niet kloppen, staan de partijen verschillende rapporten en berekeningen tegenover zich. De raad heeft zich op de stikstofberekening van BügelHajema gebaseerd. Hij heeft er daarbij op gewezen dat het park net buiten het Natura 2000-gebied Veluwe ligt. Dat is van belang voor de uitkomst van de berekening en daarom is met die ligging rekening gehouden. In de berekening is verder uitgegaan van een interne saldering doordat het zwembad en de woning Krachtighuizerweg 38a gasloos worden gemaakt. Dit is in artikel 3.4.2 van de planregels geborgd met een voorwaardelijke verplichting. Voor de aanleg is uitgegaan van zwaar en licht bouwverkeer terwijl ter plaatse met mobiele elektrische werktuigen, zoals kranen en graafmachines, wordt gewerkt. Verder is er voor de gebruiksfase uitgegaan dat de recreatiewoningen gasloos zijn, ook dit is met een voorwaardelijke verplichting geborgd. Uitgegaan is van een verkeersgeneratie van 2,2 motorvoertuigen per etmaal. De raad heeft toegelicht dat het aantal verkeersbewegingen per recreatiewoning in de gebruiksfase is gebaseerd op de CROW-publicatie 381 Toekomstbestendig parkeren. De zitting behandelt ook zorgen over het bouwverkeer en de gekozen routes, waaronder het argument dat de Oude Garderenseweg een brede verbinding is en mogelijk invloed heeft op de berekening.
Toetsing aan de gewenste mix en doelgroep
5.6. Voor zover [appellant sub 1] en [appellant sub 2] betogen dat er geen kwalitatieve behoefte is aan de uitbreiding van het recreatiepark met grotere recreatiewoningen, overweegt de Afdeling dat het marktbehoefte-onderzoek en het aanvullende marktbehoefte-onderzoek een landelijke trend aantonen waaruit zoân behoefte volgt. Niet aannemelijk is dat wat als landelijke trend geldt, niet ook voor de regio waar Putten in ligt, geldt. Ook daar bestaat behoefte aan grotere woningen waarin driegeneratiegezinnen kunnen verblijven. Daarnaast heeft Veluwse Hoevegaerde Beheer op de zitting toegelicht dat ook kleinere gezinnen behoefte hebben aan grotere woningen, zodat bijvoorbeeld iedereen een eigen slaapkamer heeft. De Afdeling ziet daarbij niet in dat met de komst van de grotere recreatiewoningen de doelgroepen voor het recreatiepark zullen veranderen. Dat is ook niet de bedoeling van Veluwse Hoevegaerde Beheer. De primaire doelgroepen zullen ouderen en gezinnen blijven. Waarom ouderen het park - buiten de schoolvakanties - zullen mijden, hebben [appellant sub 1] en [appellant sub 2] niet duidelijk gemaakt.
Beoordeling van concrete voorzieningen en sfeer op het park
Op het park zijn onder meer een buitenzwembad (verwarmd in het zomerseizoen), een binnen- en peuterbad, een grote speeltuin, een adventure baan en een dierenweide. De al gerealiseerde centrale voorzieningen richten zich op gezinnen met kinderen en bieden ontspanning en recreatie variërend van zwemmen tot buitenspelen. Daarnaast zijn er faciliteiten zoals een restaurant, minimarkt en diverse sport- en spelvoorzieningen waaronder tennis, minigolf en jeu-de-boules, waarmee jonge en oudere bezoekers worden bediend.
Verder ligt de Veluwe centraal in de recreatieve mogelijkheden: wandel- en fietstochten door de Veluwe, bezoeken aan Dolfinarium, Harderwijk, Apeldoorn en Amersfoort, en uitstapjes naar Kootwijkerzand, Nationaal Park De Veluwe en Landgoed Schovenhorst. Vanuit de Bostoren kijk je uit over de Veluwe en kun je meteen vanaf de voordeur de natuur intrekken.
Imago, overname en toekomstperspectief
Roompot en Landal GreenParks zijn sinds 2023 één gezamenlijke organisatie. Je vakantie op dit park wordt aangeboden door Landal. Het park is onderdeel van een bredere strategie van Roompot om uit te breiden en verschillende groepsgroottes en accommodaties aan te kunnen bieden. In januari maakte Europaâs tweede grootste aanbieder van vakantiewoningen bekend dat het een nieuw park in Zuid-Frankrijk zal openen, en een week later volgde het bericht over het nieuwe vakantieconcept Cuber dat de service van een designhotel met de vrijheid van een vakantiehuis combineert. De Veluwse Hoevegaerde blijft daarbij een rustige, natuurlijke uitvalsbasis voor bezoekers die de Veluwe willen verkennen.
De Veluwse Hoevegaerde biedt een 164-vormige, vrijstaande en gelijkvloerse woningportfolio met diverse typen hoeves en bungalows, allemaal met voorzieningen zoals een ruime keuken, boxspringbedden, gratis wifi en een flatscreen tv. Er zijn woningen met een infraroodsauna en mogelijkheden voor e-bikes en fietsverhuur. Het parkpositioneert zich als een plek voor rust, natuur en familiebeleving, met gemakkelijke toegang tot regionale attracties en steden.
Wat betreft de huidige situatie, blijven de parkaanbiedingen en faciliteiten gericht op een combinatie van rust en recreatie, met aandacht voor zowel ouderen als gezinnen. De discussie rondom uitbreiding en stikstofberekeningen blijft echter een kernpunt in de beleidsafweging en zal blijven spelen bij toekomstige beslissingen over het park en soortgelijke uitbreidingsvraagstukken in de Gelderse Veluwe.
tags: #landal #veluwse #hoevegaerde #nieuwbouw